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民商实务追寻法意
解析案例探索规则
达不到定金效果但可退而求其次主张约违金效果编辑:伊路芳菲1.双方在合同中关于“定金”的约定,由于存在约定不明的地方,因而该约定达不到产生“定金”法律效果的约定明确之程度,但是双方关于“如果购房方不按期付款,则另一方可解除合同且不返还此前已收购房款”的约定是明确的。
2.在该案中,双方合同约定的购房款是61.68万元,而购房人实际支付的购房款仅为4.68万元。就已支付的该购房款金额4.68元,执行双方合同的约定,即执行“如果购房方不按期付款,则另一方可解除合同且不返还此前已收购房款”的约定,并不导致显失公平。
(一)关于本案的违约责任问题。对胡峰不履行合同的原因,其在起诉状中主张是因为“房屋不能办理过户手续”,在一审庭审中其口头变更为是因为“过户费的承担没有达成协议”。经查,双方在《购房协议》中约定“甲方交付钥匙并共同办理房产证过户手续,所有费用由乙方承担”,即双方对过户费的承担问题已作明确约定。因而,胡峰的该主张不能成立。本案合同未履行,系因胡峰的违约行为所致。其应当按照合同约定承担违约责任。
(二)关于合同约定的“支付5万元”的性质问题。双方对合同中约定的“乙方付给甲方定金1.68元”为定金并无争议,双方对其中约定的“十天内再付5万元”是否为定金的问题有争议。经查《购房协议》的内容,确实无具体的文字直接表明该5万元为定金,因而关于双方针对该5万作出的约定能否达到法律规定的定金效果的问题,或存有争议。然而分析《购房协议》约定完整内容,即“房屋总价61.68万元,乙方付给甲方定金1.68万元,并在10天之内再付5万元,剩下的购房款55元在年8月20日以前一次性付。若10天之内乙方未付5万元,甲方可终止协议,并不退还之前首付的1.68万元,以此类推。若在年8月20日之前,乙方未付清剩余购房款,甲方有权终止合同,并不退还之前所有的房屋定金款,乙方不得有任何异议。”根据该内容可以认定,双方已达成“在年8月20日之前,乙方未付清剩余购房款,甲方有权终止合同,并不退还之前所付款项”的合同约定。至于该约定是否显失公平,则需要根据案件的具体情况,尤其是本案所要解决的具体问题来判断。在本案中,合同约定的价款为61.68万元,胡峰实际已支付的款项为4.68万元,双方争议的是该4.68万元是否返还的问题,该金额与合同价款相比不较大。因而,针对该4.68万元的返还问题,执行该合同的约定,并不构成显失公平。总之,本案合同未能履行,是因胡峰的违约行为所致,其主张李尚城返还已付款4.68万元,并无合同及法律依据。一审判决驳回胡峰要求李尚城返4.68万元的诉请正确。胡峰所持“双方合同存在显失公平和重大误解,李尚城应当返还4.68万元或者3万元”的上诉理由不能成立。
贵州省铜仁市中级人民法院
民事判决书
()黔06民终号上诉人(原审原告):胡峰,男,年12月出生,土家族,住贵州省德江县楠杆乡。
被上诉人(原审被告):李尚城,男,年6月出生,土家族,住贵州省德江县安化街道。
上诉人胡峰因与被上诉人李尚城房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省德江县人民法院()黔民初号民事判决,向本院提起上诉。本院于年2月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
胡峰上诉请求:1.撤销原判第二项,并改判被上诉人李尚城向上诉人胡峰退还购房款46,元;2.二审案件受理费由李尚城承担。事实及理由:1.一审法院认定事实错误。一审法院认定胡峰主张案涉房屋不能过户的理由不能成立,系认定事实错误。一审庭审过程中,胡峰及其代理人已经向法庭陈述关于不能过户之事实系起诉状之笔误,胡峰停止向李尚城继续支付购房款之原因为双方在签订《购房协议》后,胡峰发现自己还需要承担一笔不少的房屋过户费,而《购房协议》中并未谈及房屋过户费之问题,后胡峰在协议约定的支付剩余购房款的日期前一晚还在与李尚城协商过户费的问题,协商无果胡峰才停止支付剩余购房款。一审法院片面的只认定胡峰起诉状中的笔误事实而作出判决,忽略了胡峰及其代理人在一审庭审中陈述的案件真实事实而未对其进行认定,明显系认定事实错误。2.一审法院适用法律错误。首先,一审法院未考虑上述胡峰关于案件真实事实的陈述,错误的将“不能过户”作为胡峰之主张事实,并以错误事实为根据作出胡峰先违约的法律认定,未考虑胡峰与李尚城因遗漏房屋过户费之事实产生的重大误解与显失公平这一合同可撤销之法律关系。其次,一审法院将《购房协议》上的“并不退还之前所有的房屋定金款”中的“房屋定金款”作出扩大解释为“所收一切款项”系解释错误。《购房协议》已经明确约定“之前所有的房屋定金款”并非“所有一切款项”,一审法院对该句明显作出了错误的扩大解释。即使一审认定胡峰违约定金16,元不退还,但购房款30,元应当予以退还胡峰。最后,一审法院将错误的将胡峰支付给李尚城除房屋定金款以外的购房款当做胡峰给付给李尚城之违约金。《购房协议》中并未明确约定有违约金。根据《中华人民共和国合同法》第条之规定,违约金的适用应该为双方当事人达成合意为前提,一审法院仅凭李尚城陈述便将胡峰支付的房屋定金款以外的购房款认定为违约金款系适用法律错误。
被上诉人李尚城未作二审答辩。
胡峰向一审法院起诉请求:1.判决解除胡峰与李尚城之间的《购房协议》;2.判决李尚城向胡峰退还购房款46,元;3.案件受理费由李尚城承担。
一审法院查明事实:(一)胡峰居住在德江县楠杆乡,欲为在德江县城工作的子女购买商品房,李尚城在德江县城青龙街道“玉林小区”有一套尚未装修的商品房。经人介绍,年5月19日,胡峰与李尚城达成购房意向并签订购房协议,其协议内容:“经甲乙双方协商一致同意乙方自愿购买甲方房屋一套,位于德江县玉林小区9栋22楼2号房屋,面积.5平方米,房屋总价,元(陆拾壹万陆仟捌佰元整)。乙方付给甲方定金16,元(壹万陆仟捌佰元),并在十天之内再付伍万元整,剩下的购房款伍拾伍万元整在年8月20日以前一次性付给甲方。若十天之内乙方未付给甲方伍万元,甲方可终止协议,并不退还之前首付的壹万陆仟捌佰元,以此类推,若在年8月20日之前,乙方未付清剩余购房款,甲方有权终止合同,并不退还之前所有的房屋定金款,乙方不得有任何异议。另外乙方将在年8月20日之前支付房屋契税16,元(壹万陆仟柒佰肆拾元),房屋维修基金11,元(壹万壹仟陆佰元)。在乙方付清全部购房款后,甲方交付钥匙并共同办理房产证过户手续,所有费用由乙方承担,甲方应积极配合完成。”签约当日,胡峰交付16,元给李尚城;年5月29日下午,李尚城用